Miastologia

11-04-2015

Deweloper – w pewnych kręgach to nie brzmi dumnie, chyba że mamy na myśli programistę. Twórcy Miastologii zdecydowali jednak nazwać się deweloperem i dobrze. Mają szansę żeby zgolić całej branży wąsy i nie przyprawić jej hipsterskiej brody.

biuro_projektow

„Tak, dystansujemy się od branży, ale też uważamy, że każdy ma prawo do swojego gustu. Po prostu nie chcemy robić rzeczy, w których źle się czujemy.”

W myśl powyższego cytatu, nie będzie już więcej uszczypliwości. Można stwierdzić, że w tym projekcie nie ma nic innowacyjnego, we współczesnym rozumieniu tego słowa. Jednak, gdy zbadamy pochodzenie tego wyrażenia to okaże się, że jest inaczej. Z łac. innovatio znaczy odnowienie. Miastologia na nowo nadaje priorytet zaspokajaniu naszych podstawowych potrzeb, od których oderwaliśmy się i przez co chyba czujemy pewien dyskomfort w otaczającej nas przestrzeni.


O Miastologii


 

Piramidy

Pierwszym skojarzeniem są monumentalne, kamienne grobowce Faraonów pełne korytarzy – labiryntów i tajemniczych pomieszczeń. Musimy je naprawdę podziwiać skoro tak tłumnie wyjeżdżamy do Egiptu. Inni cenią sobie szklaną piramidę w Louvre. Natomiast twórcy Miastologii szacunkiem darzą piramidę potrzeb Maslowa. Wydawać by się mogło, że każdy deweloper powinien ją szanować, ale tak nie jest.


Sposób myślenia

Miastologia to głównie sposób myślenia o mieście i jego mieszkańcach.

„Dla nas miasto to organizm zbudowany z ludzi – nie z budynków. Miasta zapewniają możliwości ale wszystko ma swoją cenę. My po prostu chcemy dać ludziom więcej wolności, minimalizując czas i koszty dostępu do tych możliwości. Dla tego dobrze zaprojektowane i mniej kosztowne mieszkania nie są naszym celem – są jednym z narzędzi”

W ramach Miastologii powstają w Krakowie trzy osiedla. W przyszłości są przewidziane inne przestrzenie stworzone według powyższej myśli.


Zespół ludzi

Miastologia została stworzona przez Michała Obarzanowskiego i Macieja Stera. Pierwszy z nich jest architektem odpowiedzialnym za architekturę oraz zarządzanie realizacją projektów Miastologii, a wcześniej, jeszcze w ramach Biura Architektury Stosowanej – Osiedla Nad Stawem. Natomiast w kompetencji drugiego jest strategia i komunikacja marketingowa. Oprócz nich trzon zespołu tworzy Michał Palej, architekt odpowiedzialny za opracowanie i rozwój produktu. Poza tym zatrudnionych jest kilkunastu specjalistów, w tym np. specjalista od UX. Przyznam się, że nie znałem dewelopera, który zatrudniałby projektanta User Experience.

tryptyk

Od lewej: Michał Obarzanowski, Maciej Ster i Michał Palej

wycieczka

Proces


Miastologia to sposób myślenia o mieście, który poprzez proces projektowy, w omawianym przypadku przyjmuje akurat postać mieszkania. Jest to proces, w którym łączy się aspekty behawioralne i ekonomiczne, a wynikiem jest bryła i powierzchnia mieszkania. Podczas rozmowy, nie czułem się jak u dewelopera, a raczej w studiu projektowym. Przede mną nie było tablicy zaklejonej kolorowymi karteczkami, zamiast tego, za ścianą za moimi plecami budowała się makieta mieszkania jeden do jeden, w celu przetestowania wszystkich rozwiązań.


ALGORYTM

W deweloperce najważniejszy jest współczynnik Powierzchni Użytkowej Mieszkania. Zwykle takie mieszkania projektuje się w Excelu, maksymalizując współczynnik PUM. Najkrócej proces projektowy można opisać w następujący sposób: deweloper kupuje działkę ze względu na atrakcyjną cenę, stara się tam zmieścić budynek o jak największej kubaturze, a następnie ta powierzchnia dzielona jest na pojedyncze mieszkania. Z tego m.in. wynikają mało funkcjonalne układy mieszkań, ich słabe doświetlenie czy przewietrzanie. Po wypracowaniu największego PUM-u, następuje realizacja i sprzedaż.

Architekci z Miastologii w swojej pracy też posługują się algorytmem, ale nie w Excelu. W czasach kiedy modna jest architektura parametryczna, nie brzmi to zaskakująco, a jednak. Algorytm, od którego rozpoczęto pracę nad projektem osiedli, miał następującą postać:

Jeśli: możliwości jakie daje miasto / relatywny koszt uzyskiwania tych możliwości > 1 to miasto się rozwija

O ile “licznik” w tym ułamku leży poza ich kompetencjami, to na mianownik mogą mieć już bardzo duży wpływ. Jak wiele kosztują mieszkania, wiemy wszyscy.

screen1

Cykl życia

Pierwszą grupą docelową są osoby rozpoczynające samodzielne życie w Krakowie, często przyjezdni, szukający pracy w rozwijającej się aglomeracji krakowskiej. Na początku są sami, później większość z nich znajdzie partnera, część z nich będzie miała dzieci, które jak dorosną, opuszczą domowe pielesze. Teraz poszukajmy na rynku mieszkań dostosowanych do przedstawionego cyklu. Znajdziemy oferty szczycące się strzeżonymi budynkami, z widokiem na Wawel, z kolumnadą lub Mieszkania Dla Młodych – ale wiecznie młodzi nie będziemy.

screen2

Osiedla budowane przez Miastologię składają się z 32 metrowych mieszkań – modułów. Możemy kupić jeden moduł, później dokupić drugi, albo oba naraz – i jeden wynająć na spłatę kredytu. Można je łączyć lub dzielić, w zależności od tego na jakim etapie życia jesteśmy. Mieszkania te zaspokajają wszystkie potrzeby, oprócz tej dotyczącej chęci posiadania apartamentu za 1.000.000 PLN. Dokładne informacje znajdziecie na czytelnie zaprojektowanej stronie Miastologii.

screen3

Modułowość nie jest niczym nowym, jest po prostu środkiem pozwalającym równocześnie obniżyć koszty i dopasować projekt do użytkownika. W Miastologii rozważano nawet prefabrykację mieszkań, ale po analizie okazało się, że na ten moment jedynie podniesie to koszty bez wyraźnej korzyści dla przyszłego mieszkańca.

„Nie fetyszyzujmy technologii. Technologia ma wykonać robotę”

W dzisiejszych “innowacyjnych czasach”, gdzie obsesyjnie poszukujemy nowych technologii brzmi to niecodziennie. Jednak jest to konsekwentne działanie, mające na celu zwiększenie dostępności mieszkań. Przeważnie wdrażane na siłę nowe technologie, służą dobremu PR-owi, za który finalnie i tak płaci końcowy użytkownik.

Mieszkania to nie wszystko

Osiedla sygnowane przez Miastologię muszą mieć łatwy dostęp do komunikacji miejskiej, zielone tereny, ruch kołowy oddzielony od pieszego, wyjście z klatki do strefy relaksu, a nie na ulice… To wszystko brzmi tak normalnie i zwyczajnie, ale jak wielu deweloperów skupia się na tym?

Jak dziala Miastologia w Krakowie?


Estetyka to komunikat

Estetyka budynków i osiedli, czyli to co zwykliśmy nazywać ładną lub brzydką architekturą, jest opakowaniem dla konkretnych funkcji ale też ich integralną częścią. Wracając do źródłosłowia innowacji, to pojęcie też warto sobie odnowić, a Miastologia jest dobrym przykładem. Bryły wraz z elewacjami stanowią po prostu element całej identyfikacji wizualnej miastologii. Definiują grupę odbiorców i tłumaczą funkcje. Warto śledzić współpracę Miastologii i Studia Otwartego, w szczególności, że czeka ich nie łatwe zadanie: opowiedzenie o tym złożonym projekcie w zwięzły i czytelny sposób.

chmielna_skrzyzowanie

Niezrealizowane wizje to tylko halucynacje


 

„Design thinking to nie tylko projektowanie mieszkań i interakcji z użytkownikami, ale również konstruowanie modelu całej nadbudowy: finansowania, doboru partnerów oraz budowania relacji.”

Nawet najlepsze pomysły trzeba mieć za co zrealizować, wiedzieć jak idee przekuć w czyn i jak dobierać partnerów.

Nie wiedziałem na przykład, że są inwestorzy dla których maksymalizacja zysku nie jest na pierwszym planie, dla których liczy się przede wszystkim podjęcie wyzwania do stworzenia czegoś, z czym będą mogli się identyfikować, a jednocześnie zarobią po prostu przyzwoicie. Brzmi nieprawdopodobnie? Wieloletnie doświadczenie Maćka Stera w dziale Wealth Management jednego z największych banków w Polsce to dowód na to, że takie podejście jest możliwe.

Trzeba być naprawdę pewnym swoich racji, żeby przyjść do inwestora i powiedzieć, że ważniejsze jest to co się po sobie zostawi niż to jak dużo się zarobi…




 

Podziel się:

    Skomentuj!




    Menu Title